퇴거할 때 결로로 생긴 곰팡이 때문에 집주인이 도배비를 보증금에서 빼겠다고 하면, 비용은 원인에 따라 갈립니다. 단열·창호·구조 같은 건물 하자가 주원인이면 집주인 수선 의무 쪽이 커지고, 환기·제습을 거의 하지 않은 관리 소홀이 주원인이면 세입자 책임이 커질 수 있습니다. 다만 같은 곰팡이라도 사안마다 사실관계가 달라 비율을 단정할 수 없습니다.
국가법령정보센터 민법 제623조에 따르면 임대인은 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다. 같은 민법 제615조·제654조에 따르면 임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상에 회복하여 반환합니다. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 원상회복의 내용과 범위는 계약 경위·임대 당시 상태·수리·변경 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정합니다. 바로 할 일은 발생 부위를 사진으로 남기고 집주인에게 지체 없이 통지한 뒤, 통상 손모인지·원인 견적을 구분해 기록하는 것입니다. 이 글은 생활정보이며 법률 자문이 아닙니다.
건물 하자와 관리 소홀, 무엇을 나눠 볼까
찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 임차인은 계약·성질에 따른 용법으로 사용·수익하고, 선량한 관리자의 주의로 보존해야 합니다(민법 제610조제1항·제654조, 제374조). 수선이 필요하면 임대인에게 통지해야 합니다(민법 제634조). 반대로 임대인은 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다(민법 제623조).
결로·곰팡이는 두 축이 겹치는 경우가 많습니다. 단열 부족·창호 틈·외벽 습기처럼 건물 쪽 원인이 보이면 수선 의무 논의로 가고, 장기간 환기·제습을 하지 않은 흔적만 뚜렷하면 관리 소홀 논의로 갑니다. 어느 한쪽만으로 확정되는 사건도 있고, 둘 다 기여한다고 다투는 사건도 있습니다. 확인하지 않은 배상 비율·판례 금액은 적지 않습니다.
| 구분 | 집주인 쪽 쟁점 | 세입자 쪽 쟁점 |
|---|---|---|
| 원인 | 단열·창호·구조 하자로 결로가 반복되는 경우 | 환기·제습·난방 관리가 거의 없었던 경우 |
| 의무 | 사용·수익에 필요한 상태 유지(제623조) | 선관주의 보존·통지(제374조·제634조) |
| 원상복구 | 노후화·통상 손모는 세입자 원상복구에 넣지 않는 것이 일반적 | 통상 손모를 넘는 훼손·무단 변경의 복구 |
| 증거 | 입주 전·발생 중·퇴거 전 사진, 하자 보수 요청 기록 | 환기·제습 노력, 통지 시각, 견적서 |
통상 손모와 원상복구 범위
찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 임대차 종료 시 임차인은 주택을 원래 상태로 회복해 반환해야 하며(민법 제615조·제654조), 그 범위는 계약 경위와 임대 당시 상태 등을 고려해 개별적으로 정합니다. 국토교통부 양식의 주택임대차표준계약서 제9조는 계약 종료 시 임차인이 원래 상태로 복구해 반환하고 임대인이 보증금을 반환하되, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다고 정합니다.
따라서 “곰팡이가 있다”는 사실만으로 도배비 전액이 자동으로 세입자 부담이 되지는 않습니다. 입주 때부터 있던 얼룩인지, 거주 중 확대된 것인지, 통상 마모인지, 관리 소홀로 커진 훼손인지가 쟁점입니다. 내 계약서가 표준계약서와 다른 특약을 두면 그 문구도 함께 봐야 하며, 특약 효력까지 이 글에서 확정하지 않습니다.
발견 즉시 통지·사진, 퇴거 전 할 일
민법 제634조에 따르면 임차물의 수리를 요할 때 임차인은 지체 없이 임대인에게 통지해야 합니다. 결로·곰팡이를 발견했다면 다음 순서가 실무적으로 안전합니다.
- 창틀·외벽 쪽·천장·가구 뒤 등 발생 부위를 여러 각도로 촬영하고 발견일을 남깁니다.
- 집주인에게 문자·이메일 등 기록이 남는 방법으로 알리고, 원인 확인·수선을 요청합니다.
- 급히 청소·부분 도배를 하더라도 전·후 사진과 견적·영수증을 보관합니다.
- 퇴거 전에는 입주 당시 사진과 비교할 자료를 모으고, 보증금 정산 내역을 문서로 요청합니다.
체크 및 주요 확인 사항
- 입주 시·발생 시·퇴거 시 사진이 있는지
- 통지 기록과 집주인 회신이 있는지
- 계약서에 원상복구·도배·특약 문구가 있는지
- 견적서가 원인(하자/관리)과 범위를 구분해 적었는지
겨울철 설비 동파로 누수가 겹친 경우라면 보일러·수도 동파 수리비 책임 기준을, 이사·가재 파손 통지라면 이사 후 파손 발견 시 증거와 통지를 함께 참고할 수 있습니다.
보증금에서 도배비를 빼겠다고 할 때
찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려주지 않으면 내용증명으로 반환을 독촉하고, 주택임대차보호법에 따른 주택임대차분쟁조정위원회 조정, 민사조정·지급명령·소송 등을 검토할 수 있습니다. 원상복구 비용 공제에 다툼이 있을 때도 같은 경로를 씁니다.
- 공제 항목·금액·근거(견적·사진)를 문서로 요청합니다.
- 동의하지 않는 부분은 내용증명으로 이견을 남깁니다.
- 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 검토합니다. 조정은 소송보다 간이한 절차이지만 결과 확정을 보장하지는 않습니다.
예방과 상황별 다음 행동
| 상황 | 바로 할 일 | 주의 |
|---|---|---|
| 겨울 결로가 자주 생김 | 환기·제습, 가구를 벽에서 띄움, 사진·통지 | 얼룩만 지우고 원인 기록을 남기지 않기 |
| 벽지·장판에 곰팡이 확산 | 범위 촬영 후 통지, 견적으로 원인 분리 | 전액 세입자 단정에 바로 서명하지 않기 |
| 퇴거 정산에서 도배비 공제 | 입주·퇴거 사진 대조, 공제 근거 서면 요청 | 통상 손모·하자 여부 구분 |
| 합의 실패 | 내용증명, 주택임대차분쟁조정 검토 | 조정·소송 결과가 자동 승소는 아님 |
자주 묻는 질문
곰팡이가 있으면 무조건 세입자가 도배해야 하나요?
아닙니다. 원인과 통상 손모 여부가 쟁점입니다. 표준계약서 취지상 노후화·통상 파손은 원상복구의무에 넣지 않는다고 명시되어 있습니다. 내 계약 특약이 다르면 그 문구도 확인해야 합니다.
입주할 때부터 있던 얼룩도 세입자 책임인가요?
입주 전 상태를 사진으로 남겨 두지 않으면 다툼이 커집니다. 입주 시 기록이 있으면 “원래 있던 하자”와 “거주 중 확대분”을 나누기 쉽습니다.
통지를 안 하고 버티다가 퇴거하면 불리한가요?
민법 제634조는 수선이 필요하면 지체 없이 통지하도록 정합니다. 통지 지연으로 피해가 커진 부분은 세입자에게 불리하게 작용할 수 있으니, 발견 즉시 기록을 남기는 편이 안전합니다.
환기만 자주 하면 책임이 없어지나요?
환기·제습은 관리 소홀 주장을 줄이는 데 도움이 되지만, 건물 하자가 있으면 그것만으로 책임이 사라지지는 않습니다. 반대로 환기를 거의 하지 않았다면 관리 쟁점이 커집니다.
한 줄로 정리하면
결로 곰팡이 원상복구비는 “건물 하자”와 “관리 소홀”, “통상 손모”를 나눠 봅니다. 발견하면 사진과 통지부터 남기고, 보증금 공제에 동의하지 않으면 근거를 문서로 받은 뒤 조정·내용증명을 검토하세요.
출처
국가법령정보센터 민법 제615조 ·
찾기쉬운 생활법령정보(임차인 권리·의무)
찾기쉬운 생활법령정보(보증금 회수·분쟁조정) · 주택임대차표준계약서 제9조(통상 파손 제외)
